Qué mayoría hace falta
Las zonas comunes son de todos, así que instalar cámaras en comunidades de propietarios exige un acuerdo de junta. La videovigilancia es un servicio de vigilancia de interés general, y el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal pide el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Son dos condiciones a la vez: propietarios y cuotas. No basta con la mayoría de quienes acuden a la reunión. El administrador indicará cómo se computan los votos de los ausentes.
El marco general lo tienes en la guía sobre si es legal poner cámaras de seguridad.
Cómo llevarlo a la junta
Lo que conviene tener preparado antes de la reunión:
- Punto propio en el orden del día. Debe figurar en la convocatoria, no aparecer en ruegos y preguntas.
- Motivo. Robos en trasteros, daños en el garaje, vandalismo en el portal. Conviene que conste en acta.
- Presupuesto y ubicación. Cuántas cámaras, dónde y qué ve cada una.
- Quién accederá a las imágenes y en qué casos. Se decide en el mismo acuerdo.
- Reparto del gasto de instalación y de mantenimiento.
Una visita técnica previa sirve para llegar a la junta con un presupuesto y una ubicación de cámaras que se puedan enseñar. Más detalle en la página de cámaras para comunidades de vecinos en Sevilla.
Quién es el responsable y quién ve las imágenes
El responsable del tratamiento es la comunidad, no el presidente a título personal ni la empresa instaladora. Las imágenes solo las ve quien la junta haya autorizado: normalmente el presidente, el administrador o una empresa designada.
- Acceso restringido. Usuario y contraseña propios para cada persona autorizada, no una clave compartida.
- Registro de accesos. Constancia de quién consulta las grabaciones y cuándo.
- Sin monitores a la vista. Una pantalla en el portal donde cualquiera ve quién entra y quién sale no es admisible.
Un vecino no puede exigir que le enseñen las grabaciones porque le han rayado el coche: en ellas aparecen otras personas. Lo correcto es denunciar, y la comunidad entrega las imágenes a la policía o al juzgado.
Cartel, plazo de conservación y documentación
- Cartel de zona videovigilada en los accesos, visible antes de entrar en la zona grabada. Identifica a la comunidad como responsable e indica cómo ejercer los derechos de protección de datos.
- Conservación máxima de un mes. Después las imágenes se borran. Si recogen un delito, se guardan y se ponen a disposición de la autoridad en un máximo de 72 horas desde que se conoce la grabación (artículo 22 de la Ley Orgánica 3/2018).
- Registro de actividades de tratamiento. Documento interno que describe el sistema. Desde 2018 ya no se inscriben ficheros en la Agencia Española de Protección de Datos.
- Contrato de encargado del tratamiento con la empresa que mantenga el sistema, si puede acceder a las imágenes, por ejemplo en remoto para revisar una avería.
El grabador se configura para que borre solo al cumplirse el mes.
Qué se puede grabar y qué no
Se pueden vigilar las zonas comunes:
- Portal y accesos al edificio.
- Garaje: puerta, rampa y calles de circulación.
- Pasillos de trasteros.
- Cuartos de contadores y de instalaciones.
- Piscina, con cautelas. Solo se justifica ante un problema real de seguridad o vandalismo, y mejor enfocando los accesos que la zona de baño.
Lo que queda fuera:
- Puertas de viviendas, cuando la cámara permite controlar la vida de un vecino: a qué hora entra, cuándo sale, quién le visita.
- Interior de viviendas: ventanas, terrazas y patios privativos.
- Vía pública más allá de la franja imprescindible del acceso.
Se resuelve con la orientación de la cámara y con máscaras de privacidad, que tapan en la grabación lo que no debe verse.
Garajes y trasteros: los puntos calientes
Son las zonas donde más sentido tienen las cámaras: poco tránsito, poca luz y objetos de valor.
En un garaje importa cubrir la puerta de vehículos, con una imagen que permita leer una matrícula, y la puerta peatonal, con una imagen que permita reconocer una cara. En trasteros se cubre el pasillo y su acceso, con cámaras que trabajen bien con muy poca luz.
Si un vecino se opone, y el papel del administrador
Si el acuerdo alcanza la mayoría exigida, obliga a todos los propietarios, también a quien votó en contra. Quien no esté conforme puede impugnarlo ante el juzgado si lo considera contrario a la ley o a los estatutos, y acudir a la Agencia Española de Protección de Datos si cree que una cámara invade su intimidad. Muchas objeciones se resuelven antes de votar moviendo una cámara o aplicando una máscara.
El administrador de fincas ordena el proceso: prepara la convocatoria, recoge el acuerdo en el acta y custodia la documentación. Si gestionas varias fincas, tenemos una página de cámaras para administradores de fincas en Sevilla.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento del administrador de la finca o de un abogado para tu caso concreto.
